ハウスプラウドへようこそ

先日、新聞を読んでいると「マンション管理が崩壊するとき」という記事がありました。
修繕計画の甘さで住環境の維持が困難になるマンションがあるそうです。

記事の事例は、築４０年近くで全８０戸のマンションです。
全体の１／４以上の住戸から雨漏りが発生。修繕積立金の不足が原因で適切なメンテナンスがされていなかったようです。
修繕積立金は、分譲時から一度も値上げされていませんでした。
修繕積立金は１平方メートルあたり７６円。国が示すガイドラインは２１８円で、その１／３の水準でした。

－－－－以上が記事の内容ですが、修繕積立金のガイドラインがあるらしい。
というわけで、弊社のホームページではマンション各物件の修繕積立金の１平方メートルあたりの金額を表示するようにしました。
ただし、修繕積立金はマンションによって計画の内容が異なります。
機械式駐車場やエレベーターがあると、維持に費用がかかります。
また、最近では築後１０年までは修繕積立金を低く設定しています。

よく調べてみると、階高１５建未満でも延べ床面積によって異なります。
　５千平米未満は２１８円
　５千ー１万平米は２０２円
　１万平米以上は１７８円
また階建が高くなると、安くなります。
大まかに見て、約２００円かな？

ついでに、管理費の平方メートルあたりの金額も表示しました。
国交省の調査では、管理費の全国平均の相場は平方メートルあたり１４５円です。
ご参考まで。

先日、ネット上で防災科学研究所「地震ハザードステーション」というサイトを見つけました。
このサイトを見てみると「地震ハザードカルテ２０１７年版」というページがあり、特定の地域内の地震に関する情報をクラフや数値で示されています。
詳しくてわかりやすい。
このカルテを物件毎にリンクさせよう思いましたが、リンクさせるためには「メッシュコード」が必要。

「メッシュコード」ってなに？

調べると「緯度・経度に基づいて地域をほぼ同じ大きさの網の目（メッシュ）に分けたもの」だそうです。緯度・経度からメッシュコードに変換する計算は掛けたり割ったりするだけで単純。しかし計算式にすると、ケッコウ長い。
エクセルだと
=INT([緯度]*60/40)*1000000+INT([経度]-100)*10000+INT(MOD([緯度]*60,40)/5)*1000+INT(MOD(([経度]-100),1)*60/7.5)*100+INT(MOD(MOD([緯度]*60,40),5)*60/30)*10+INT(MOD(MOD(([経度]-100),1)*60,7.5)*60/45)
こんな感じ。

この計算式で算出した値でリンクさせてみましたが、エラーになってしまう。
よく見ると、この計算式で算出される値の桁数が８桁で、「地震ハザードカルテ」のメッシュコードは１０桁。
２桁足らない。。。。

なんとか調べると、通常のメッシュコードより更に細かい４分の１地域メッシュコードというのがありました。
これを計算式にすると、上記の計算式の２倍程の長さになってしまいました。

上の計算式はエクセルですが、これをVBA（ビジュアルベーシック）というプログラミング言語に変えると、新たな問題が発生。
エクセルのMOD関数は、VBAでは演算子。エクセルでは小数点以下の答えが帰ってきても、VBAでは整数に丸められて帰ってくる。。。。
仕方がないので、計算前に値を１００万倍して結果を１００万で割って対応。
とても苦労させられました。（けっこう楽しんでいます）

私は不動産仲介業です。一体何をしているのやら。。。。

先日、大阪府北部を震源とする大きな地震がありました。
その時のニュースで「内閣府よりゆれやすさ全国マップが公表されています。一度ご覧になってはいかがでしょうか」と、アナウンスされました。

表層地盤がやわらかな場所ではかたい場所に比べてゆれは大きくなるので、地層地盤のゆれやすさを地図として表現されています。
で、実際に「ゆれやすさ全国マップ」を見てみると、細かい地図ではないためどこの場所かがよくわからない。。。

いろいろと調べてみると、防災科学技術研究所「地震ハザードステーション」というのが見つかりました。３０年以内に震度６上の地震に見舞われる確率を地図上に色分けされています。

弊社ホームページ物件詳細に、該当地域のマップが表示されるボタンを追加しました。
「３０年以内に震度６以上の確率分布図」というボタンです。
何かのご参考になれば。

少し前のことですが、近くのマンションでボヤ騒ぎがありました。

そのマンションの地下１階店舗を管理していますが、ある朝近くを通ると消防車だらけ。　火元は２階部分で、まさに放水する直前でした。

事務所に戻ってスグに地下店舗に連絡したところ、大した火事では無いとのことでした。

翌日に様子を見に行ったところ火災保険の担当者が、現地を確認していました。共用部分は管理組合でも火災保険に加入しているので、もしかしたら管理費が値上げになるかも・・・と気になり、保険会社の担当者に声をかけました。

「（共用部分は）見た目はススで汚れた程度ですが、実は住戸の玄関ドアが何箇所凹んでいるところがあります」

どうして？　と尋ねると、

消火活動時には消防員が各住戸を廻って住民を避難させます。その時は玄関チャイムを鳴らすのではなく、玄関ドアをバンバン蹴って「逃げてください！！」と大声で叫ぶようです。　チャイムだけでは聞こえなかったり、居留守をする人もいてるので、とにかくバンバン蹴るとの事。その消防員の靴はとても硬くて丈夫で重たい。

そりゃ鉄の玄関ドアも凹みます。　よく見ると何箇所か玄関ドアの足元付近がボコボコ。　命に関わることなので仕方がありません。

いまのところ保険の値上げの話はありませんが、消防員も大変です。

海外旅行で台湾が人気だそうで。。。

友人が年末に台北へ旅行に行きましたので、最新情報をお知らせします。

 

まずは気温

事前に「日本の秋頃の気温」と聞いていたようですが、その通り。　半袖は無理で、薄手のダウンがあれば十分。　但し台北は風が強いので、気温が低くなくても寒く感じるそうです。

 

大気汚染

スクーターがとにかく多く、信号が変わると洪水にようにスクーターが流れ込んできて、日本では体験したことが無いような轟音を聞くことが出来ます。そのためか、現地の人で排ガス対策のマスクをしている人もいます。

ハイウエイバスも飛ばいているのもあり、友人が乗った空港バスは他の車・スクーターを信じられないスピードで、抜きまくっていたようです。このバスも大気汚染の原因？

 

食べ物

屋台・B級グルメの街で特に問題はありませんが、屋台で一緒になった現地の人が言うには「所詮屋台なので、あんまり良い食材ではありませんよ。美味しいものを食べたければお店の方が良いかと思います。」　ナルホド。

そこで台湾といえば「ディンタイフォン」。　当然かなり待つことが予想されるので、早めの夕食（５時だったかな？）に行ったようです。空き待ちは二人・四人まで・５人以上の３種類の整理券があり、４人は３０分待ちの表示でしたが実際は１５分ほどだったようです。驚いたのは女子トイレ。一人が出るたびに清掃の人が毎回拭き上げたそうです。

 

九份

アニメ「千と千尋の神隠し」の舞台で有名になったところです。電車だけでは行けないそうで、バスを乗り継ぐ必要があります。九份は夜が綺麗なので帰りのバスが気になるところ。　結局６時間の貸切ツアーを利用したようです。　、途中で十份に寄ったり、帰りに夜市（屋台街）にも寄って、時間がない日本人に貸し切りツアーは正解。

 

冬の台湾は、寒くなくて、食べ物も美味しくて、何より親日です。

私も行きたい。。。

前回のブログの続きです。

夕方に現地で待ち合わせて、水漏れを見てもらいました。

しばらく床下を見てもらって一言。

水道屋さん　「水漏れ調査に５万円です。」

！！！

私　「なんで調査が必要なのですか？　目の前の保温の中で漏れてるでしょ？」

水道屋さん「いえ、上から漏れています。　そのため床を切り開いて

もう少し調べます。場合によっては壁もめくります。」

私　「いやいや、ここでしょ！」

水道屋さん　「いえ、もっと上のところです。」

おかしなことを言うので、目の前で床下配管の保温を開けて水漏れ箇所を

見せました。

 

私　「ここから漏れているでしょ！　これで調査はいらないはずです。

ここの修理に幾らかかりますか？」

水道屋さん　「１５万円です」

私　「こんな修理になんで１５万円もかかるのですか？」

水道屋さん　「ここだけではなく、他にも直さないとまた漏れるので。」

もう、そこで帰ってもらいました。

 

連休明けになるまでお湯の使用ができないので、あと２日間我慢してもらう事になりました。

月曜日に知り合いの業者さんに見てもらいました。

水漏れしている箇所だけを修理することはできますが、水漏れしている場所が狭くて通常の銅管を切る工具が使えず、金ノコで切ると切り口がギザギザになってしまい、漏れやすくなるとの事です。

よく見ると給湯器から浴室へ、新しい追い焚き配管が通っています。

その配管に沿って、新しい配管を引きなおすのが良いのでは？と提案がありました。　既存の配管は外の給湯器からキッチンの壁を貫通して、壁沿いに１ｍ入ったところで押入れの中に入ります。そこから床下へ突き抜けて、床下から台所へ伸びています。　これを給湯器から新しい配管で直接床下へ入って、そこから台所の下で既存の配管と接続。　かなりスッキリします。

費用は５万円。

即決で、お願いしました。

 

２４時間対応の全ての業者がそうではないかもしれませんが、調査費と修理費を合わせて２０万円は、ビドイですね。しかも床や壁に切り込みを入れてしまいます。

 

水漏れをするなら、平日がいい。

弊社で収益物件を購入されたお客様から、賃貸している家が水漏れがしていると連絡が入りました。

現地を確認をすると居住者の方が水道メーターの元栓を閉めていましたので、元栓を開けるとキッチンの床下から「シュー」とハッキリと水漏れの音が聞こえてきます。

床下点検口がありましたので中を覗くと、給湯器からの配管で保温材から水が溢れ出ていて、このままではお風呂に入ることができません。

困ったことに、その日は土曜日で祝日。　取引している水道工事屋さんはお休みです。翌日は日曜日のため、連続で休み。試しに電話をしてみたら

「今魚釣りをしていて、申し訳ありませんが行けません・・・。」

 

仕方がないので、２４時間対応の水道工事屋さん・・・。工事代が高いかも知れないので、オーナー様に承諾を得て電話をしてみました。

コレが・・・とんでもない業者でした。

 

現在の体重　７５．３ｋｇ（少し減りました）

 

前回の続きです。

チャリでくら寿司のさくら夙川店へ。

早速、糖質OFFの「ビントロ」のにぎり

糖質OFF「えび」

スイマセン、写りが綺麗でない。

食べて見ると・・・刺し身＋野菜。　見たまんまです。

 

続いて「ラーメン麺抜き　担々麺」

なんか違う・・・。

食べ終わってから気が付きましたが、注文時に「トッピング野菜」も

選択しなければ、スープと僅かな薬味だけになってしまう！！

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

全てタッチパネルでの注文なので、「トッピング野菜は入りませんか？」

などは親切に確認してこない。

この後は「糖質OFF手巻き」も食べましたが、当然足らない。

 

「糖質OFF」を食べなければならない人は、元々食欲の我慢ができない。

目の前には魅力たっぷりのお寿司が、品を変え次々と通り過ぎて行く。

そう！！　やっぱりワナでした！！

その後は、通常のメニューをしっかり食べてしまいました。

コントロールができないので、一人で行くものではありません。

大人数で皆の監視の元で、ガマンして食べるべきかな？

 

今日の体重：７５．７ｋｇ　全く減っていません。

先日、人間ドックを受けてきました。

相変わらず太り気味。　長年に渡り忠告されています。

という訳で、テレビでお馴染みの「糖質OFF」を実行してみようと！！

チョット調べてみると、お米、パン、イモ類・・・主食ではないですか？

朝食はパンだし、夕食はおかずを子どもに取られた場合はお米で腹を補っていたし・・・。

テレビでくら寿司が「糖質OFFメニュー」を宣伝していたので、試してみることに。

まずはネットでチェック。

にぎりは、えびとビントロの２種類（２貫ずつ）。

巻は、まぐろとえびマヨの２種類（１巻ずつ）。

ラーメンの麺抜きは４種類。

お米が半分のプチシャリは、サーモンとびんちょうの２種類。

でもプチシャリは糖質を半分に抑えているので、パス。

・・・ということは、にぎり４貫、巻２つと麺なしラーメン。

これは足らない。（ひょっとしたら、コレはワナかも・・・と頭をよぎりました）

 

とりあえず、くら寿司のさくら夙川店へ。

もちろん、車ではなくチャリで。

いいでしょう？

ドッペルギャンガー「２１９　オーロラ」　　メタリック塗装の綺麗でオシャレな自転車です。

デザイン重視で素敵なコンセプトで造られています。

コンセプトのリンク先は　コチラ

ことしの３月にアマゾンで２万８１２８円で購入しました。（現時点では３万４９７６円！！）

自転車のことは置いといて・・・。

続きは次回に。

とりあえす今日の体重：７５．７ｋｇ

前回のドライブレコーダーのリコールについて、続きがあります。

ユーザー登録をしていなかったため、リコールの記事を見つけていなかったらリコールに気がつくことが無かったと書きました。

その翌日、なんとAmazonからドライブレコーダーのリコールについて、メールが届いていました。（Amazonで購入していた）

ネットで購入していたので、商品と購入者のデータがAmazonnには残っています。

５年以上前のことですが、Amazonには膨大なデータが蓄積されている。

良いサービスでありがたいのですが、何か家の中を覗かれているような・・・。

もし家族にナイショで購入した一眼レフがあった場合、発火等のリコールはメールが届いて家族にバレて窮地に陥ってしまう！！

そんなモノは、こっそりと店頭で現金購入が一番。

如何でしょうか？

心当たりはありませんか？

 

以前のブログはこちら

芦屋市・夙川・甲陽園の不動産はハウスプラウドへ